صبح
Sunday 27 May 2007, 04:01PM
ملاحظاتی در مورد مالیات بر خانه های خالی
مقداد همتی
۰۵ خرداد
۱۳۸۶
گرچه از 34 سال پیش رسما عوارضی از خانههای بلااستفاده تحت عنوان عوارض تخلیه گرفته میشد اما نخستین بار در اسفندماه 1366 و در قانون مالیاتهای غیرمستقیم بود كه فصلی به «مالیات مستغلات مسكونی خالی» اختصاص یافت اما به دلایلی توفیق چندانی نیافت تا اینكه در اصلاحیه سال 1380 لغو گردید.
پس از شوك قیمتی مسكن در اواخر سال گذشته، و معرفی شدن مالیات بر مسكن خالی یا مسكن دوم به عنوان یك الگوی موفق در بسیاری از كشورها، در 28 فروردین امسال طرحی با احیاء این موضوع در مجلس اعلام وصول شد كه به امضای 39 نفر از نمایندگان مردم رسیده بود.
البته این سیاست را باید جزیی از بسته سیاستی دولت در این بخش دانست چرا که برای سامان دادن بازار زمین و مسکن نیاز به سیاستهای مکملی همچون «افزایش عرضه» وجود دارد که در صورت عدم اتخاذ این سیاستها، سیاست فوق از کارآمدی لازم برخوردار نبوده و تنها به عنوان راهکاری مقطعی و مسکّن خواهد بود.
برای پرهیز از ناكامی این طرح و تاثیرگذاری آن، بایستههایی وجود دارد كه لازم به ذكر است:
1. به نظر میرسد پیگیری مباحث مربوط به زمین و مساکن خالی به صورت توأمان به دلیل گستردگی حوزه های پیرامون این دو و لحاظ نقاط کور و بررسی دقیقتر هردو بخش مناسب نیست؛ از طرفی با توجه به مغفول ماندن بخش مهم «زمین» در سیاستگذاری کلان اقتصادی کشور، این بخش نیازمند کار گسترده و عمیق کارشناسی است بنابراین بهتر است بخش مربوط به «مساکن خالی» به صورت جداگانه در دستور کار قرار گیرد.
2. اخذ مالیات بر خانه های خالی یکی از ابزارهای اقتصادی تجربه شده در دنیاست؛ نمونه های موفق اجراشده این مالیات در کشورهایی همچون انگلیس، فرانسه، اسپانیا، تایوان و... دلیل این مدعاست که در صورت اجرای موفق میتواند تقاضای سوداگرانه را در بازار مسکن کاهش داده و از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند. در مبنا و مقدار مالیات بر خانههای خالی دو مورد زیر باید در نظر گرفته شود:
2-1- مالیات بر مساکن خالی از سکنه باید بر مبنای ارزش اجارهای مسکن موردنظر ( بهطور مثال 10 درصد اجاره بها در ماه) که بر پایه اجاره کارشناسی روز و با نظر مراجع ذیصلاح تعیین میشود، وضع شود؛ این نرخ میتواند برای خانه هایی که بیش از یکسال نگهداری شوند و برای کسانی که بیش از یک خانه خالی از سکنه دارند، به صورت پلکانی افزایش یابد.
2-2- مقدار مالیات وضع شده علاوه بر اینکه باید به اندازه ای باشد که بر تنظیم بازار تأثیرگذار بوده و هزینه نگهداری مساکن خالی از سکنه را افزایش دهد، باید طوری تعیین شود که مانند گذشته هزینة اجرای طرح بیشتر از درآمد آن نباشد؛ هرچند در این سیاست به ویژه در کلانشهرها، «تنظیم بازار» باید ملاک عمل قرار بگیرد نه درآمدزایی برای دولت.
3. اگر ضربالاجل تعیین شده برای خالی بودن مساکن، درست صورت پذیرد، میتواند نقش تعیین کننده ای در تنظیم بهینة بازار ایفا کند؛ بدین منظور با لحاظ همة جوانب امر، مهلت 4 ماهه بعد از اخذ پایان کار برای مساکن نوساز و تخلیه خانه های دست دوم توسط مالک و یا مستأجر قدیمی پیشنهاد میشود.
4. پیشفرض اولیه اجرای چنین طرحی، وجود سامانه شفاف اطلاعاتی (IT) است که متأسفانه هنوز در کشور شکل نگرفته است اما این امر نباید بهانه و مستمسکی برای ناکارآمد نشان دادن این سیاست مهم باشد بلکه باید تا زمان شکل گیری چنین سامانهای از راهکارهای موقت جایگزین که در بسیاری از کشورها در حال اجراست استفاده کرد؛ به عنوان مثال استفاده از یک خط تلفن برای اطلاع رسانی از سوی مردم در مورد وجود خانه های خالی ـ که هم اکنون در کشورهای اروپایی نظیر انگلستان رواج دارد ـ میتواند مثمر ثمر باشد.
5. وضع این مالیات از نظر مکانی نیز حائز اهمیت است؛ به طور مثال این قانون در شهرهای کم جمعیت که مشکل کمتری نیز در بازار زمین و مسکن دارند، توصیه نمیشود. بنابراین پیشنهاد میشود این طرح در شهرهای با جمعیت بالای 150 هزار نفر اجرایی شود.
6. برای رغبت بیشتر نهاد مسؤول اخذ مالیات و اجرای کارآمد طرح، درآمد حاصله از این طرح باید به نهاد مذکور واگذار شود. در اینصورت اگر قرار است این مهم برعهدة شهرداریها باشد، باید درآمد حاصله به حساب شهرداری واریز شود.
مقداد همتی
۰۵ خرداد
۱۳۸۶
گرچه از 34 سال پیش رسما عوارضی از خانههای بلااستفاده تحت عنوان عوارض تخلیه گرفته میشد اما نخستین بار در اسفندماه 1366 و در قانون مالیاتهای غیرمستقیم بود كه فصلی به «مالیات مستغلات مسكونی خالی» اختصاص یافت اما به دلایلی توفیق چندانی نیافت تا اینكه در اصلاحیه سال 1380 لغو گردید.
پس از شوك قیمتی مسكن در اواخر سال گذشته، و معرفی شدن مالیات بر مسكن خالی یا مسكن دوم به عنوان یك الگوی موفق در بسیاری از كشورها، در 28 فروردین امسال طرحی با احیاء این موضوع در مجلس اعلام وصول شد كه به امضای 39 نفر از نمایندگان مردم رسیده بود.
البته این سیاست را باید جزیی از بسته سیاستی دولت در این بخش دانست چرا که برای سامان دادن بازار زمین و مسکن نیاز به سیاستهای مکملی همچون «افزایش عرضه» وجود دارد که در صورت عدم اتخاذ این سیاستها، سیاست فوق از کارآمدی لازم برخوردار نبوده و تنها به عنوان راهکاری مقطعی و مسکّن خواهد بود.
برای پرهیز از ناكامی این طرح و تاثیرگذاری آن، بایستههایی وجود دارد كه لازم به ذكر است:
1. به نظر میرسد پیگیری مباحث مربوط به زمین و مساکن خالی به صورت توأمان به دلیل گستردگی حوزه های پیرامون این دو و لحاظ نقاط کور و بررسی دقیقتر هردو بخش مناسب نیست؛ از طرفی با توجه به مغفول ماندن بخش مهم «زمین» در سیاستگذاری کلان اقتصادی کشور، این بخش نیازمند کار گسترده و عمیق کارشناسی است بنابراین بهتر است بخش مربوط به «مساکن خالی» به صورت جداگانه در دستور کار قرار گیرد.
2. اخذ مالیات بر خانه های خالی یکی از ابزارهای اقتصادی تجربه شده در دنیاست؛ نمونه های موفق اجراشده این مالیات در کشورهایی همچون انگلیس، فرانسه، اسپانیا، تایوان و... دلیل این مدعاست که در صورت اجرای موفق میتواند تقاضای سوداگرانه را در بازار مسکن کاهش داده و از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند. در مبنا و مقدار مالیات بر خانههای خالی دو مورد زیر باید در نظر گرفته شود:
2-1- مالیات بر مساکن خالی از سکنه باید بر مبنای ارزش اجارهای مسکن موردنظر ( بهطور مثال 10 درصد اجاره بها در ماه) که بر پایه اجاره کارشناسی روز و با نظر مراجع ذیصلاح تعیین میشود، وضع شود؛ این نرخ میتواند برای خانه هایی که بیش از یکسال نگهداری شوند و برای کسانی که بیش از یک خانه خالی از سکنه دارند، به صورت پلکانی افزایش یابد.
2-2- مقدار مالیات وضع شده علاوه بر اینکه باید به اندازه ای باشد که بر تنظیم بازار تأثیرگذار بوده و هزینه نگهداری مساکن خالی از سکنه را افزایش دهد، باید طوری تعیین شود که مانند گذشته هزینة اجرای طرح بیشتر از درآمد آن نباشد؛ هرچند در این سیاست به ویژه در کلانشهرها، «تنظیم بازار» باید ملاک عمل قرار بگیرد نه درآمدزایی برای دولت.
3. اگر ضربالاجل تعیین شده برای خالی بودن مساکن، درست صورت پذیرد، میتواند نقش تعیین کننده ای در تنظیم بهینة بازار ایفا کند؛ بدین منظور با لحاظ همة جوانب امر، مهلت 4 ماهه بعد از اخذ پایان کار برای مساکن نوساز و تخلیه خانه های دست دوم توسط مالک و یا مستأجر قدیمی پیشنهاد میشود.
4. پیشفرض اولیه اجرای چنین طرحی، وجود سامانه شفاف اطلاعاتی (IT) است که متأسفانه هنوز در کشور شکل نگرفته است اما این امر نباید بهانه و مستمسکی برای ناکارآمد نشان دادن این سیاست مهم باشد بلکه باید تا زمان شکل گیری چنین سامانهای از راهکارهای موقت جایگزین که در بسیاری از کشورها در حال اجراست استفاده کرد؛ به عنوان مثال استفاده از یک خط تلفن برای اطلاع رسانی از سوی مردم در مورد وجود خانه های خالی ـ که هم اکنون در کشورهای اروپایی نظیر انگلستان رواج دارد ـ میتواند مثمر ثمر باشد.
5. وضع این مالیات از نظر مکانی نیز حائز اهمیت است؛ به طور مثال این قانون در شهرهای کم جمعیت که مشکل کمتری نیز در بازار زمین و مسکن دارند، توصیه نمیشود. بنابراین پیشنهاد میشود این طرح در شهرهای با جمعیت بالای 150 هزار نفر اجرایی شود.
6. برای رغبت بیشتر نهاد مسؤول اخذ مالیات و اجرای کارآمد طرح، درآمد حاصله از این طرح باید به نهاد مذکور واگذار شود. در اینصورت اگر قرار است این مهم برعهدة شهرداریها باشد، باید درآمد حاصله به حساب شهرداری واریز شود.